1 års og 5 års eftersyn


Hvad går 1- og 5-års-gennemgang ud på?

I forbindelse med et byggeri vil det ofte i byggekontrakten være aftalt, at byggeriet skal gennemgås for mangler henholdsvis 1 og 5 år efter, at det er blevet afleveret til bygherren. Det er det, man kalder for en 1- og 5 års gennemgang eller eftersyn.
Selve gennemgangen foregår i det nybyggede eller ombyggede hus, og ved gennemgangen deltager bygherre og/eller dennes repræsentant i form af en rådgiver samt entreprenørerne.
Private bygherrer benytter sig oftest af en hovedentreprenør eller totalentreprenør. Det vil i så fald være en repræsentant for entreprenøren, der vil være til stede ved gennemgangen. Underentreprenører kan i særlige tilfælde også deltage i dette møde.

Ofte vil entreprenører ikke udbedre alle mangler, når et byggeri afleveres, men i stedet udskyde nogen af udbedringerne til 1 års gennemgangen. Bygherren bør dog insistere på, at flest mulige mangler udbedres med det samme.
Ved nogle mangler, fx svindrevner ved overgangen mellem lofter og vægge, er det dog normalt at vente med at udbedre til 1 års gennemgangen. Det skyldes, at revnerne formentlig vil komme igen inden 1 års gennemgangen, hvis de udbedres umiddelbart efter afleveringen, fordi der i et nybygget hus er byggefugt, som skal tørre ud, så konstruktionerne sætter sig. Det betyder, at disse revner typisk udvikler sig i løbet af det første år. Det er 'kosmetiske' revner, der ikke har nogen konstruktiv betydning.
Det gælder også farveforskelle og lignende på udvendigt murværk, hvor det kan være en fordel at udskyde udbedringer til 1 årsgennemgangen. Årsagen er, at der med murværk kan gå lang tid, før det er tilstrækkeligt udtørret.
Under alle omstændigheder er det vigtigt, at alle aftaler om eventuelt udskydelser af dele af mangeludbedringen bliver skrevet ned på papir og underskrevet af alle parter i f. eks afleveringsdokumentet, uanset om det er 1-års- eller 5-års-dokumentet.

Hvad sker der ved en gennemgang?

Inden gennemgangen har bygherren som regel fundet og nedskrevet de mangler, der måtte være.
Under selve gennemgangen gennemgås byggeriet, og de fejl og mangler, som man bliver enige om findes, noteres i et dokument, som også kaldes eftersynsprotokollen.
Hvis der er uenighed om, hvorvidt en mangel er en mangel, bør dette fremgå af mangellisten. Altså skal alle påtalte mangler som minimum registreres, og det skal føres til protokol, hvis entreprenøren afviser manglen.
Ved afleveringsforretningen udarbejder entreprenøren en afleveringsprotokol. Hvis det er AB forbruger, der er aftalegrundlag, mens det ved de andre aftaleset er bygherren eller dennes repræsentant.
En mangelliste er for så vidt blot en simpel liste over manglerne. Eftersynsprotokollen er det juridiske aftalegrundlag, og dette dokument skal underskrives af både bygherre og entreprenør.

I eftersynsprotokollen står der de egentlige aftaler såsom:
  • Hvornår skal manglerne senest være udbedret?
  • Nedskrivning af evt. sikkerhedsstillelse
  • Andre økonomiske aftaler
  • Praktiske forhold, fx om der udleveres en nøgle til håndværkere, skal der aftales bestemte tider, hvor der er adgang til huset etc.
  • Evt. observationspunkter til 5 års gennemgangen

Er hovedentreprenøren forpligtet til at deltage i en gennemgang?

Hovedentreprenøren er forpligtet til at deltage i en gennemgang. Derimod behøver eventuelle underentreprenører ikke at deltage, medmindre det er aftalt mellem dem og entreprenøren.
Skulle hovedentreprenøren udeblive fra gennemgangen, laver bygherren selv et dokument med angivelse af eventuelle mangler og sender det til hovedentreprenøren. Selvom entreprenøren ikke deltager i gennemgangen, kan denne dog stadig komme med indsigelser i forhold til de mangler, bygherren peger på.

Er der fordele ved at få hjælp fra en byggerådgiver til en gennemgang?

Det er en god idé at have en byggerådgiver med til gennemgangen, da de fleste private bygherrer kan have vanskeligt ved selv at vurdere, hvilke mangler der kan være i et byggeri. Desuden har rådgiveren også erfaring for at udføre disse gennemgange, og de ved, hvad de skal kigge efter, og hvad der er typiske 1 års eller 5 års mangler.